Miet- & Pachtrecht

Das MRG kennt drei Stufen. Vollanwendung gilt etwa für Altbauwohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung vor dem 30. Juni 1953 und für Geschäftsräume; dann sind Mietzinsbildung, Befristung und Kündigungsschutz streng geregelt. Teilanwendung – mit Kündigungsschutz und Befristungsregeln, aber freier Mietzinsbildung – trifft unter anderem Neubauten nach diesem Stichtag und Eigentumswohnungen. Vollausnahmen bestehen etwa bei Ein- und Zweiobjekthäusern sowie bei Mietverhältnissen bis sechs Monate; dort gilt nur das ABGB. Welche Stufe greift, entscheidet über fast alles Weitere – wir klären das zuerst.

Bei der Miete wird ein Objekt zum Gebrauch überlassen, bei der Pacht zusätzlich zur wirtschaftlichen Nutzung, also zur Fruchtziehung. Wer ein Lokal samt Betrieb, Kundenstock und Ausstattung übernimmt, ist in der Regel Pächter; wer nur die leeren Räume mietet, ist Mieter. Die Abgrenzung ist folgenreich: Das MRG mit seinem Kündigungsschutz gilt für die Pacht nicht.

Das hängt vom Vertrag und vom Anwendungsbereich ab. Verbreitet sind Wertsicherungsklauseln, die eine Anpassung an den Verbraucherpreisindex erlauben – sie müssen aber wirksam vereinbart und richtig berechnet sein. Im Vollanwendungsbereich des MRG begrenzen zusätzlich Kategorie- und Richtwertmietzins die Höhe; überhöhte Beträge können zurückgefordert werden. Seit 1. Jänner 2026 deckelt das Mieten-Wertsicherungsgesetz die Anpassung von Wohnungsmieten im Voll- und Teilanwendungsbereich: höchstens ein Prozent im Jahr 2026, höchstens zwei Prozent 2027; ab 2028 wird der Teil der Inflation über drei Prozent nur zur Hälfte weitergegeben. Wir prüfen die Vorschreibung und rechnen nach.

Im Anwendungsbereich des MRG muss die Befristung schriftlich vereinbart und durch Angabe eines Endtermins bestimmt sein. Bei Wohnungen beträgt die Mindestdauer für Verträge und Verlängerungen seit 1. Jänner 2026 fünf Jahre; für davor abgeschlossene Verträge galten drei Jahre. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, gilt der Vertrag als unbefristet – mit vollem Kündigungsschutz. Für den befristeten Mietzins ist außerdem ein Abschlag vorgesehen. Eine Prüfung lohnt sich, gerade bei Kettenbefristungen.

Im Vollanwendungsbereich des MRG nur aus den im Gesetz aufgezählten wichtigen Gründen – etwa erheblich nachteiliger Gebrauch, qualifizierter Mietzinsrückstand oder Eigenbedarf – und nur gerichtlich. Außerhalb des MRG ist die Kündigung freier, richtet sich aber nach dem Vertrag. Mieter können in der Regel unter Einhaltung der vereinbarten Frist kündigen. Bei Zinsrückstand ist die Nachzahlung bis zum Schluss der Verhandlung oft noch möglich – rasches Handeln zahlt sich aus.

Das hängt davon ab, ob der Anspruch bestritten wird. Ein unbestrittenes Verfahren samt zwangsweiser Räumung ist oft in wenigen Monaten abgeschlossen; wird bestritten oder Räumungsaufschub beantragt, dauert es entsprechend länger. Bei Kündigung wegen Mietzinsrückstands kann der Mieter die Räumung zudem durch vollständige Nachzahlung bis zum Schluss der Verhandlung abwenden. Für Vermieter zählt deshalb ein sauber vorbereiteter Titel – Fehler im Verfahren kosten mehr Zeit als das Verfahren selbst.

Nach Rückstellung des Mietgegenstands ist die Kaution unverzüglich abzurechnen und samt Zinsen zurückzuzahlen, soweit der Vermieter keine berechtigten Forderungen hat – etwa offenen Mietzins oder Schäden über die gewöhnliche Abnutzung hinaus. Gewöhnliche Abnützung ist kein Einbehaltungsgrund. Ein gemeinsames Übergabeprotokoll mit Fotos bei Ein- und Auszug erspart den häufigsten Streit.

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann der Mieter einen befristeten Hauptmietvertrag nach Ablauf eines Jahres jederzeit zum Monatsletzten aufkündigen, unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist. Der Vermieter bleibt an die Befristung gebunden. Wirksam ist eine Befristung überhaupt nur, wenn sie schriftlich vereinbart ist und der Endtermin unbedingt feststeht; sonst gilt der Vertrag als unbefristet. Bei Wohnungen gilt eine gesetzliche Mindestdauer: fünf Jahre für Verträge ab dem 1. Jänner 2026, drei Jahre für davor abgeschlossene.

Für Altbauwohnungen im Vollanwendungsbereich bildet der Richtwert je Bundesland die Grundlage des zulässigen Hauptmietzinses. Vom Richtwert ausgehend werden Zuschläge und Abschläge für Lage, Ausstattung, Stockwerk oder Erhaltungszustand gerechnet – diese Positionen sind der häufigste Streitpunkt. Die Richtwerte werden gesetzlich angepasst; im Mietvertrag vereinbarte Wertsicherungsklauseln wirken davon unabhängig. Ob der verlangte Zins gedeckt ist, lässt sich im Verfahren vor der Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht überprüfen.