Wertsicherungsklauseln: zwei OGH-Klärungen für Vermieter

Wertsicherungsklauseln beschäftigen die Gerichte seit Jahren – seit dem Mieten-Wertsicherungsgesetz mit seinen Deckelungen erst recht. Zwei Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs aus dem Frühjahr 2026 bringen für Vermieter wie Mieter Klarheit in zwei praktisch wichtigen Punkten.

Fehlerhafte Klausel heißt nicht: keine Wertsicherung

In der Entscheidung 1 Ob 2/26i vom 28. April 2026 hielt der OGH fest, dass eine teilweise unwirksame Wertsicherungsklausel teilbar sein kann: Ist nur die Regelung über die Geltendmachung – etwa zu Fristen und Zahlungsmodalitäten – unwirksam, bleibt die Valorisierungsvereinbarung selbst bestehen; an die Stelle des unwirksamen Teils treten die zwingenden Regeln des § 16 Abs 9 MRG. Die Rückforderung des Mieters, der die gesamte Klausel zu Fall bringen wollte, blieb erfolglos.

Für Vermieter ist das eine gute Nachricht: Ein Formulierungsfehler in der Abwicklung reißt nicht automatisch die gesamte Wertsicherung mit. Für Mieter heißt es umgekehrt, dass eine Rückforderung überzahlter Beträge eine genaue Analyse braucht, welcher Teil der Klausel unwirksam ist.

Indexbasis „zuletzt verlautbarte Indexzahl" hält

In der Entscheidung 1 Ob 87/25p vom 10. März 2026 billigte der OGH eine verbreitete Vertragstechnik: Die Wertsicherung darf an die bei Vertragsabschluss zuletzt veröffentlichte Indexzahl anknüpfen, auch wenn diese naturgemäß einige Monate zurückliegt. Ein Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG liegt darin nicht, solange die Rückrechnung nicht über lange Zeiträume zu einer echten Äquivalenzverschiebung führt.

Was jetzt zu tun ist

Beide Entscheidungen ändern nichts daran, dass seit 1. Jänner 2026 das Mieten-Wertsicherungsgesetz die Anpassung von Wohnungsmieten deckelt. Vermieter sollten ihre Indexklauseln daher doppelt prüfen lassen: auf die Wirksamkeit der Formulierung – hier helfen die neuen Entscheidungen bei der Einordnung – und auf die betragliche Grenze der zulässigen Anpassung. Beides zusammen entscheidet, was tatsächlich vorgeschrieben werden darf.