Wir vertreten Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaften und Bauträger – von der Begründung bis zum Streit in der Versammlung.
Das Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) bildet die Grundlage der rechtlichen Beziehungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft und setzt den Rahmen für Nutzung und Verwaltung. Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Rechte zu sichern – in der Stadt Salzburg ebenso wie in den Bezirken, wo Zweitwohnsitz- und Ferienwohnungsfragen zusätzlich hineinspielen.
Unsere Leistungen im Wohnungseigentumsrecht
- Begründung von Wohnungseigentum: Wohnungseigentumsvertrag, Begleitung des gesamten Verfahrens, Eintragung im Grundbuch.
- Nutzwertgutachten: Erstellung und Überprüfung gemeinsam mit erfahrenen Sachverständigen, Neufestsetzung nach baulichen Änderungen.
- Eigentümerpartnerschaft: Besonderheiten für Ehegatten und Lebensgefährten, Aufhebung, Vorgehen im Todesfall, Vorsorgevereinbarungen.
- Nutzung und Änderung: bauliche Veränderungen, Vermietung, Nutzung allgemeiner Teile, Widmungsänderungen.
- Verwaltung: Bestellung und Abberufung des Verwalters, Prüfung der Abrechnung, Beendigung des Verwaltungsvertrags.
- Eigentümerversammlung: Vorbereitung, Vertretung, Beschlussfassung und Anfechtung von Beschlüssen.
- Erhaltung und Rücklage: Abgrenzung Erhaltung/Verbesserung, Bildung und Verwendung der Rücklage, Sanierungsprojekte.
Ordentliche und außerordentliche Verwaltung
Die Unterscheidung entscheidet über Mehrheitserfordernisse und Rechtsschutz. Die ordentliche Verwaltung umfasst die laufenden Maßnahmen zur Erhaltung der Liegenschaft – Reparaturen, Versicherung, Abrechnung, Bestellung des Verwalters. Die außerordentliche Verwaltung betrifft weitergehende Entscheidungen wie größere bauliche Veränderungen oder Widmungsänderungen; solche Beschlüsse können unter erleichterten Voraussetzungen gerichtlich überprüft werden. Wir ordnen ein, worum es im konkreten Fall geht – davon hängt ab, welche Mehrheit nötig ist und welche Fristen laufen.
Die Eigentümerversammlung ist der Ort der Entscheidung
Über Sanierungen, Rücklagen und die Bestellung des Verwalters wird in der Versammlung entschieden. Wer dort nicht vertreten ist, trägt die Beschlüsse dennoch mit. Wir bereiten Anträge vor, vertreten Sie in der Versammlung und prüfen im Nachgang, ob Verständigung, Abstimmung und Inhalt den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Ist das nicht der Fall, bringen wir die Anfechtung fristgerecht ein – die Fristen sind kurz.
Erleichterungen seit der WEG-Novelle 2022
Für einzelne Änderungen gilt seit 2022 eine Zustimmungsfiktion: Bei der Ladestation für das E-Fahrzeug, der Photovoltaikanlage am Reihenhaus, der Beschattung oder der einbruchsicheren Tür genügt es, die übrigen Eigentümer schriftlich zu verständigen – wer nicht binnen zwei Monaten widerspricht, stimmt zu. Beschlüsse der Gemeinschaft kommen seit der Novelle auch mit Zweidrittelmehrheit der abgegebenen Stimmen zustande, sofern diese mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreichen – Sanierungen scheitern damit nicht mehr an der Schweigemehrheit. Und die Rücklage hat eine gesetzliche Mindesthöhe. Diese Werkzeuge sind in vielen Gemeinschaften noch unbekannt; wir setzen sie ein.
Konflikte in der Gemeinschaft
Typische Streitpunkte sind die Verteilung von Sanierungskosten, die Nutzung allgemeiner Teile wie Garten, Dachboden oder Stellplatz, Lärm und Widmungsfragen bei Kurzzeitvermietung. Solche Auseinandersetzungen belasten die Gemeinschaft dauerhaft, weil man sich weiter begegnet. Wir suchen deshalb zuerst die Verhandlungslösung und führen das Verfahren, wenn sie nicht zustande kommt – zuständig sind in Wohnungseigentumssachen die Bezirksgerichte im Außerstreitverfahren.
Frühe Beratung spart Sonderzahlungen
Ob Kauf einer Vorsorgewohnung, Begründung von Wohnungseigentum an einem bestehenden Zinshaus oder anstehende Großsanierung: Die Weichen werden früh gestellt. Sprechen Sie mit uns, bevor der Beschluss gefasst oder der Vertrag unterschrieben ist.