Nutzwertfestsetzung: wenn die Anteile nicht mehr passen

Der Nutzwert eines Objekts entscheidet über zwei Dinge, die im Alltag zählen: das Stimmgewicht in der Eigentümergemeinschaft und den Anteil an den Kosten. Ermittelt wird er in einem Gutachten, das den Wert eines Objekts im Verhältnis zu allen anderen abbildet.

Warum Nutzwerte veralten

Ausbau eines Dachbodens, Zusammenlegung zweier Wohnungen, Umwidmung einer Garage, ein neu geschaffener Balkon: Jede bauliche Veränderung kann das Verhältnis verschieben. Bleibt die Nutzwertfestsetzung unverändert, zahlen und stimmen die Eigentümer nach einem Schlüssel, der die Wirklichkeit nicht mehr abbildet.

Der Weg zur Neufestsetzung

Vorrang hat die einvernehmliche Neufestsetzung durch alle Eigentümer. Kommt sie nicht zustande, kann die gerichtliche Neufestsetzung beantragt werden – etwa wenn sich die Nutzwerte um mehr als einen bestimmten Anteil ändern würden oder wenn Änderungen ohne die erforderliche Zustimmung vorgenommen wurden. Das Verfahren ist ein Außerstreitverfahren; das Gericht stützt sich auf ein Sachverständigengutachten.

Was das praktisch bedeutet

Für den Käufer einer Dachgeschosswohnung ist die Frage, ob die Nutzwerte den Ausbau bereits berücksichtigen, ein Preisthema. Für die Gemeinschaft ist sie eine Frage der Verteilungsgerechtigkeit – und beides klärt man besser vor dem Umbau als danach.