Befristeter Mietvertrag: wann die Befristung nicht hält

Befristete Wohnungsmietverträge sind der Regelfall geworden. Weniger bekannt ist, wie streng die Voraussetzungen sind – und was passiert, wenn eine davon fehlt.

Drei Voraussetzungen

Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist eine Befristung nur wirksam, wenn sie

1. schriftlich vereinbart wurde,
2. durch einen bestimmten Endtermin unbedingt festgelegt ist – ein Enddatum, nicht „auf voraussichtlich zwei Jahre", und
3. bei Wohnungen die gesetzliche Mindestdauer erreicht – für seit 1. Jänner 2026 abgeschlossene oder verlängerte Verträge fünf Jahre, für ältere Verträge drei Jahre.

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist nicht etwa die Befristung ungültig und der Rest wirksam: Der Vertrag gilt als unbefristet abgeschlossen, mit dem vollen gesetzlichen Kündigungsschutz. Für Vermieter ist das ein erheblicher Unterschied, weil eine Kündigung dann nur aus den im Gesetz aufgezählten wichtigen Gründen und nur gerichtlich möglich ist.

Seit 2026: fünf Jahre Mindestdauer

Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz hat der Gesetzgeber die Mindestbefristung für Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG zum 1. Jänner 2026 von drei auf fünf Jahre angehoben – für Neuabschlüsse ebenso wie für Verlängerungen. Gleichzeitig deckelt das Mieten-Wertsicherungsgesetz die Indexanpassung von Wohnungsmieten: höchstens ein Prozent 2026, höchstens zwei Prozent 2027, ab 2028 wird Inflation über drei Prozent nur zur Hälfte weitergegeben – auch in bestehenden Verträgen. Vertragsvorlagen aus der Zeit vor 2026 sind damit in zwei zentralen Punkten überholt.

Der Befristungsabschlag

Für befristete Hauptmietverträge über Wohnungen sieht das Gesetz einen Abschlag vom zulässigen Hauptmietzins vor. Er wird in der Praxis häufig übersehen. Wurde zu viel vorgeschrieben, kann der überzahlte Betrag zurückgefordert werden – rückwirkend, innerhalb der gesetzlichen Fristen.

Verlängerung und Kettenbefristung

Eine Verlängerung ist möglich, unterliegt aber denselben Formvorschriften und ebenfalls der Mindestdauer – seit 2026 also fünf Jahren. Wird nach Ablauf stillschweigend weiter benutzt und der Mietzins weiter angenommen, entsteht zunächst eine gesetzliche Verlängerung – danach wird das Verhältnis unbefristet. Wer als Vermieter das Ende der Befristung tatsächlich will, muss rechtzeitig handeln.

Was Mieterinnen und Mieter prüfen sollten

Ein Blick in den Vertrag lohnt vor allem auf drei Punkte: Steht ein konkretes Enddatum drin? Erreicht die Laufzeit die gesetzliche Mindestdauer – je nach Abschlussdatum drei oder fünf Jahre? Und wurde der Befristungsabschlag berücksichtigt? Ergibt eine dieser Fragen ein Nein, ist die Rechtslage womöglich eine ganz andere als angenommen.

Für Vermieterinnen und Vermieter gilt umgekehrt: Eine Vertragsvorlage aus dem Internet ist der häufigste Grund, warum eine Befristung später nicht hält.